Hukuk>Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku ve Kiracı Hakları: Tahliye Süreçleri Hakkında Bilmeniz Gerekenler

eraycan 17 Aralık 2025

Mülkiyet ve Kullanım Hakları: Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul hukuku; arazi, konut ve iş yeri gibi taşınmaz varlıkların alım-satım, kiralama ve ipotek gibi süreçlerini düzenleyen karmaşık bir hukuk dalıdır. Son yıllarda özellikle kira fiyatlarındaki hareketlilik nedeniyle "Kiracı ve Ev Sahibi Hakları" bu alanın en çok merak edilen konusu haline gelmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, hem mülkiyet hakkını hem de barınma hakkını korumak adına belirli sınırlar çizmiştir.

Kiracı Tahliye Sebepleri ve Şartları

Tahliye Nedeni	Şartlar	Bildirim Süresi
İhtiyaç Nedeniyle	Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava
İki Haklı İhtar	Bir kira yılı içinde kiranın geç ödenmesi nedeniyle çekilen ihtarlar	Kira dönemi sonunda dava
Tahliye Taahhütnamesi	Kiracının belirli bir tarihte çıkacağını yazılı beyan etmesi	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra/dava
10 Yıllık Uzama Süresi	Kira sözleşmesinin 10 yıl boyunca yenilenmiş olması	Her uzama yılı bitiminden 3 ay önce ihtar
Esaslı Tadilat	Binanın yıkılması veya geniş çaplı onarım gerekliliği	İnşaat/Onarım süresince kullanımın imkansızlığı

Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazılı Sözleşme ve Şerh: Kira sözleşmesinin yazılı yapılması ve mümkünse tapuya "kira şerhi" verilmesi, taşınmazın satılması durumunda yeni malike karşı kiracıyı korur.
Depozito Sınırı: Kanunen depozito bedeli 3 aylık kira bedelini aşamaz ve bu para tarafların onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır.
Kira Artış Oranları: Kira artışı, bir önceki yılın TÜFE (12 aylık ortalama) oranını geçemez. Tarafların bunun üzerinde yaptığı anlaşmalar hukuken geçersizdir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Gayrimenkul hukukunun bir diğer ayağı ise mülkiyet uyuşmazlıklarıdır. Hatalı tapu kayıtları, miras kaçırma (muris muvazaası) veya vekalet görevinin kötüye kullanılması gibi durumlarda "Tapu İptal ve Tescil Davası" açılarak hak kaybının önüne geçilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı? Yeni malik, ihtiyacı varsa iktisap (satın alma) tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek kaydıyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Aksi halde eski sözleşme aynı şartlarla devam eder.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) nedir? Bir taşınmazın, sahibinin rızası dışında kullanılması durumunda, haksız kullanıcının ödemek zorunda olduğu kullanım bedelidir.